Юрист Хаминский: Точечные изменения в законе не спасут от «пенсионерских схем»

После того как Второй кассационный суд отклонил жалобу Полины Лурье, купившей квартиру в Хамовниках у Ларисы Долиной, и оставил право собственности на недвижимость за певицей, защита покупательницы направила жалобу в Верховный суд. Там обращение рассмотрели и запросили материалы дела. По мнению адвоката Лурье Светланы Свириденко, это может означать, что высшая судебная инстанция усмотрела нарушение в решениях нижестоящих судов, признавших сделку купли-продажи недействительной.

Напомним, что квартиру Долина продала летом 2024 года, после чего заявила, что сделала это под влиянием мошенников, и обратилась в суд. В ходе разбирательств жилье артистке вернули, а покупательницу Полину Лурье оставили без компенсаций. Данный случай вызвал широкий общественный резонанс — в Сети его окрестили «казусом Долиной», а все похожие эпизоды возврата квартир через суд стали называть «бабушкиной», или «пенсионерской» схемой.

Как отмечает юрист Александр Хаминский, сегодня судебная практика по подобным делам складывается таким образом, что никакие действия покупателя не дают ему гарантий, что купленное жилье впоследствии не отнимут через суд. Главная проблема тут — отсутствие единообразия правоприменения в судебной системе, уверен он. Исправить ситуацию и сделать решения судов более справедливыми помогут только официальные разъяснения Верховного суда, считает эксперт. Такой оценкой он поделился с Общественной службой новостей.

«Сторона, покупающая недвижимость, ставится в заведомо неравное положение, поскольку продавец в любой момент может потребовать признать сделку недействительной, так как действовал под влиянием мошенников. Закрепление такой судебной практики уже крайне негативно влияет на рынок вторичного жилья — потенциальные покупатели боятся совершать сделки», — говорит собеседник издания.

Дело Долиной-Лурье получило такой резонанс не потому, что сделку признали недействительной и возвратили квартиру артистке, а потому, что суды отказались применять двустороннюю реституцию, при которой каждая из сторон обязана вернуть другой все, что было получено, указал Хаминский.

По его словам, основания для отказа в реституции четко прописаны в Гражданском кодексе — это возможно в двух случаях: если покупатель знал о незаконности сделки и все равно в ней участвовал либо если сама сделка противоречила основам нравственности и правопорядка. Ни то, ни другое к ситуации с добросовестным приобретателем не относится, подчеркнул юрист.

«В конечном счете все меры по проявлению должной осмотрительности не являются абсолютной гарантией, так как суды будут принимать решения, исходя из конкретных обстоятельств и складывающейся судебной практики. Если говорить о деле Долиной-Лурье, то в принятых судебных актах прослеживаются неоднозначные выводы нижестоящих судов о добросовестности покупателя и неназначении двухсторонней реституции. При этом в описательной части решения содержится информация о соблюдении сторонами обычных для таких сделок правил поведения», — заметил эксперт.

Как считает Хаминский, Верховный суд после обращения защиты Лурье, скорее всего, направит дело на новое рассмотрение, чтобы уже установленным обстоятельствам дали объективную оценку.

«Сегодняшнее законодательство и так достаточно четко прописывает все процедуры, связанные с основаниями и последствиями признания сделки недействительной. А вот с единообразием правоприменения сейчас имеются проблемы, — говорит собеседник издания. — Причем эти проблемы уже признаны на самом верху судебной власти. Так, в недавнем интервью нового председателя Верховного Суда Игоря Краснова прямо озвучено, что суды нередко используют противоречивые или прямо противоположные подходы при рассмотрении дел, что ведет к многочисленным пересмотрам актов и подрывает уважение к судебной власти. Именно разъяснения и акты официального толкования высшей судебной инстанции могут полностью изменить траекторию правоприменения, делая ее более справедливой».

Что касается попыток исправить ситуацию точечными изменениями в законодательстве, то они не смогут охватить все возможные обстоятельства каждого конкретного дела, указал юрист. При общей схожести все случаи в деталях отличаются, тогда как закон описывает общие критерии и подходы.

К примеру, обсуждаемый сегодня краткий период охлаждения при переходе права собственности на жилье, во время которого деньги блокируются на спецсчете, особого смысла на практике иметь не будет, уверен Хаминский. Это явно демонстрирует тот же эпизод с Долиной — получив деньги от покупательницы, она внесла 70 миллионов рублей на счет в банке и в течение двух недель перечисляла их третьим лицам. Выйти из сделки артистка решила только спустя три недели после ее заключения.

«Вместе с тем, если такой подход по изменению закона ради конкретных дел возобладает, в случае двухсторонней реституции стоит четко предусмотреть обязанность суда по наложению обременения на спорный объект недвижимости до тех пор, пока добросовестному покупателю не будут возвращены его денежные средства. Именно на это должны быть направлены предлагаемые изменения законодательства», — резюмировал собеседник издания.

Читайте также:

• Депутат Делягин: Волну «пенсионерской схемы» мошенничества остановят, когда начнут страдать банки
• Автоюрист Радько рассказал, как защититься от «пенсионерской схемы» при покупке подержанной машины
• Риэлтор Барсуков рассказал, как при покупке жилья не остаться без денег и недвижимости