УК или ТСН: Юрист рассказала о подводных камнях управления домом

Купив квартиру, собственник автоматически начинаете нести ответственность и за содержание общего имущества в многоквартирном доме, и за свою недвижимость. Поддержание благосостояния, безопасности и долговечности дома – теперь его задача навсегда, от которой не получится устраниться. Как правильно, перед собственниками сразу встает вопрос: доверить ли заботу о нем управляющей компании или выбрать другую форму управления? О подводных камнях управления домом рассказала
доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, практикующий юрист в области ЖКХ Наталья Оганова.

Как управлять домом

Многоквартирное управление может осуществляться по-разному. В основном существует 3 способа, с помощью которых можно регулировать все дела по благоустройству многоквартирным зданием.
Эти способы законны и отражены в ч.2 ст.161 ЖК РФ:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

ТСН – это Товарищество собственников недвижимости, которая 1 января 2014 года образовалась в правовом поле жилищного законодательства России, как новое организационное формирование – форма некоммерческой организации собственников любой недвижимости (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ, абз. «а» п.3 ст.1 или ч.1 ст.3 специального закона №99-ФЗ от 05.05.14г.).

«Совместное управление общим имуществом – это главная цель таких обществ. Вот почему их деятельность не признается по закону коммерческой (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ, ч.1 ст.135 ЖК РФ). Но занятие коммерческой деятельностью в уставных целях вполне допустимо, поэтому скоро все, что можно продать и сдать, будет продано и сдано. (проверено на практике)», – рассказала юрист.

Управляющая компания – организация, которая на профессиональном уровне (лицензирование деятельности) занимается обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного дома.

Обратите внимание, что заключение договора с Управляющей компанией не снимает с собственников обязанностей по управлению домом. Вы также обязаны контролировать ее действия.

Кто может управлять домом

«Если мы говорим про управление, то не важно ТСН или УК, сам процесс управления предусматривает полное участие каждого собственника в процессе управления многоквартирным домом, а также в принятии любого решения. В связи с этим ответственность за управление домом будет лежать на самих собственниках Пресловутая обслуживающая организация, которую необходимо будет нанять, отвечает только за качество заказанных и выполненных ею работ. Стоит отметить, что объем, качество и финансирование работ также определяется собственниками», – пояснила Наталья Оганова.

Управление УК не требует активности всех собственников многоквартирного дома. Управляющая компания должна самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и контролировать, а также производить текущий ремонт дома. Кроме того, УК полностью ответственна перед собственниками за все коммунальные услуги и ежегодно обязана отчитываться за проведенную работу.

Собственники должны проводить ежегодное собрание, в рамках которого могут перезаключить договор управления, сформировать заявки по текущим проблемам. Собственникам важно научиться грамотно контролировать действия нанятой профессиональной компании в области оказания услуг, а не пытаться самим делать то, чего делать не умеют, подчеркнула юрист.

«Ну вот ответьте себе на вопрос, кто в вашем доме готов принять на себя управление им, каков у него опыт работы, есть ли подходящее образование, смогут ли они сладить с форс-мажором и авариями, как вы будете проверять их хозяйственную деятельность, из каких денег вы будете им платить зарплату. Вы уверены в том, что некая группа самовыдвиженцев решит все проблемы? Если сомневаетесь, то не стоит и начинать», – посоветовала Наталья Оганова.

Поэтому стоит сто раз подумать перед созданием ТСН.

Оптимальный способ

«На мой взгляд, самый эффективный способ управления – это Совет дома, контролирующий деятельность Управляющей компании, договор с которой заключен на год с возможной пролонгацией только на общем собрании жильцов МКД», – отметила Наталья Оганова.

Управляющая компания – это единый центр по решению бытовых проблем жителей, будь то желание владельца квартиры оформить жилье в наследство родственникам или плохо работающая розетка. В УК собраны специалисты разных профессий, которые могут понадобиться жильцам: консьержи, дворники, сантехники, юристы, экономисты и так далее. Это сделано для того, чтобы дом мог нормально функционировать.

Управляющая компания также рассматривает все предложения по благоустройству окружающей среды дома. Даже если вы напрямую оплачиваете расходы за потребление ресурсов, то это только снимет дополнительную нагрузку с УК, и поможет ей выполнять свои обязательства по договору с вашим домом качественно.

Поэтому очень важно выбрать подходящую управляющую компанию. И это тоже задача собственников. Если не будете этим заниматься, получите то, что имеете.

Кормушка и воля

«Управлять домом в современном мире следует профессионалам, которые должны для начала техническое и, желательно, юридическое образование. Выбирать председателя ТСН как председателя родительского комитета не стоит. Если вы решили создать ТСН, то вы навсегда завели кормушку для непорядочных собственников, которые в ваши жировки будут добавлять свой процент за свои услуги. Об этом свидетельствует количество споров собственников с ТСН в судах, а также количество банкротств ТСН», – рассказала юрист.

Основные риски состоят в том, что ТСН, беря на себя обязательства и заключая договоры с ресурсоснабжающими организациями, может постепенно накапливать долги. После чего становится банкротом, уводя в пучины все то имущество многоквартирного дома, которым владело ТСН. Но долги никуда не исчезают. И то, что не сделала ТСН, вынуждены будут доделывать собственники из своего кармана, потому что вы живете в своих квартирах и никуда не денетесь, это ваша – собственность.

«Да, ТСН, как и любое юридическое лицо, может объявить себя банкротом. Это значит, что собственники недвижимости, члены ТСН, не имеют никаких гарантий по возврату вложенных средств. ТСН, конечно, действует в интересах товарищей, но это не значит, что мнение каждого товарища всегда будет учитываться, поэтому есть риск необеспечения интересов кого-либо из товарищей. К примеру, если лицо считает нецелесообразным сдачу помещения в аренду, но Правление ТСН все равно принимает решение о заключении договора аренды в отношении объекта. Вот вам и воля собственника в товариществе», – пояснила специалист

Что делать, если вы недовольны работой УК?

Безусловно, жители не всегда довольны качеством работы управляющей компании, а точнее, всегда недовольны. Однако некоторые недостатки в работе возможно устранить, не меняя саму УК.

Во-первых, собственники квартир всегда могут обратиться непосредственно в УК с официальной заявкой в диспетчерскую службу либо через личный кабинет. Обратите внимание на то, чтобы вашей заявке присвоили официальный номер (его вам скажет диспетчер либо пришлют в смс). Как правило, УК реагирует на обращения, и большинство ситуаций удается разрешить. Если компании важен ее рейтинг и статус, проблемы будут решены.

«Во-вторых, в Москве и Московской области для улучшения качества работы УК собственники квартир могут воспользоваться порталами «Активный гражданин» или “Добродел”. В-третьих, есть Управа и Префектура. В-четвертых, есть Мосжилинспекция. В-пятых, есть суд», – перечислила специалист.

Управляющей компании есть за что бороться, лицензию надо сохранить! Без этого их бизнес будет разрушен. А ТСН в современных реалиях действительно доходит до банкротства, а на нет и суда нет… Так что собственники должны сами подумать и решить, какую форму управления выбрать. И отвечать за свои ошибки тоже придется самостоятельно», – предупредила Наталья Оганова.

Ранее специалист по ЖКХ рассказала, какие изменения в ванной надо оформлять и почему можно получить штраф за стиральную машинку. Юрист также назвала единственный законный способ перепланировки балкона.