Риэлтор Барсуков: Продавец не обязан рассказывать об умерших или убитых в квартире

На вторичном рынке недвижимости в России продаются десятки тысяч квартир, каждая из которых имеет свою историю. Где-то она относительно безобидна — скажем, семья получила жилье от государства еще в советские годы и теперь хочет разменять его на жилплощадь побольше. Где-то совсем коротка — объект только недавно сдали в эксплуатацию, а собственник уже выставил свои «квадраты» на продажу. А где-то эта история больше походит на трагедию или фильм ужасов: собственник умер, а нашли его только спустя месяц, или кто-то кого-то убил в ходе потасовки, или квартира принадлежала осужденному преступнику и так далее.

Такое темное прошлое по понятным причинам может отпугнуть потенциальных покупателей. Но как они могут о нем узнать? В некоторых американских штатах, например, продавцы недвижимости с мрачной или преступной историей по закону обязаны рассказывать обо всем клиентам — за нарушение им грозит суд. При этом стоит такая жилплощадь, как правило, дешевле, чем в среднем по рынку. А как такие объекты продают в России?

На этот вопрос в разговоре с Общественной службой новостей ответил член Российской гильдии риэлторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков.

По его словам, российское законодательство никак не обязывает продавцов недвижимости сообщать потенциальным покупателям о ее темном прошлом. Если человек купит квартиру, а позже узнает, что в ней совершались преступления, и захочет вернуть ее обратно, то суд вряд ли сочтет довод «меня не предупредили» достаточным основанием для расторжения сделки, сказал специалист.

«Ничего [продавцу] за это вранье на самом деле не будет»

«Покупатель у нас должен самостоятельно узнавать, есть ли у недвижимости какие-то проблемы, которые для него являются критичными, задавать соответствующие вопросы. В большинстве случаев продавцы ответят, хотя понятно, что какие-то строго негативные вещи просто так озвучивать не будут. Например, если в квартире произошло ужасное убийство, то продавец вряд ли будет всем говорить: “А вы знаете, у нас тут такое было!” Если покупатель ему в лоб задаст вопрос, может, и расскажет, но тут уже зависит от честности самого человека. Может и соврать, и ничего ему за это вранье на самом деле не будет. Тем более что в договоре купли-продажи не прописываются гарантии продавца на то, что в квартире не было преступлений. Если такую гарантию в договоре прописать и оговорить, что она является существенным условием, тогда можно попробовать на этом основании расторгнуть договор. Но я о таких оговорках в ДКП ни разу не слышал», — говорит собеседник издания.

Что касается вопроса цены, то поскольку рассказывать о темном прошлом продавец не обязан, на стоимость квартиры оно в большинстве случаев никак не влияет, продолжает Барсуков. Исключение составляют только те объекты, противоречивая история которых хорошо известна потенциальному покупателю.

«Например, СМИ освещали, что в этом доме произошло то-то и то-то. Или, условно, был пожар, в котором погибли люди, и следы этого пожара нельзя полностью скрыть. Или если криминал просвечивается по документам — например, один из собственников сидит. Грубо говоря, если такая вещь известна покупателю, очевидно, это снижает ликвидность. А раз это снижает ликвидность, то для повышения ликвидности нужно либо снижать цену, либо очень долго продавать, пока не найдется покупатель, которому без разницы», — сказал эксперт.

При этом он заметил, что сами покупатели зачастую тоже не особо интересуются мрачными подробностями истории квартиры, которую собираются покупать. Если публичных происшествий по адресу не было, то вопросы о смертях бывших хозяев и преступлениях, как правило, никто не задает — делают это крайне редко, и только те, кого это правда волнует. В большинстве же случаев никто об этом даже не задумывается, отметил риэлтор.

«90 % либо плюнут, либо батюшку позовут, освятят квартиру, и все будет хорошо»

«На самом деле смерть человека в квартире для многих людей может станет негативным фактором [при принятии решения], но только если они об этом задумаются. Если им в лоб говорить, что “у нас бабушка на этом диване умерла, и теперь мы продаем квартиру вместе с этим диваном”, то очевидно, что многим покупать ее не захочется. А если им этого не сказать, то они и не задумаются, — говорит собеседник издания. — А когда человек квартиру купил и позже узнал [о том, что в ней умерли бывшие собственники], то, я вас уверяю, 90 % либо плюнут, либо батюшку позовут, освятят квартиру, и все будет хорошо. Лишь 10 % задумаются о том, чтобы перепродать, съехать, сдавать — в общем, что-то с ней сделать. Большинство просто плюнут, придумают для себя какой-то успокоительный ритуал, и все».

Читайте также:

• Как в России продают доли в квартирах и почему это вызывает столько конфликтов
• Риэлтор Апрелев: Банки не досчитались триллиона рублей из-за рассрочек на новостройки
• Найдены самые дешевые квартиры на российском рынке недвижимости