Риелтор Барсуков: Дееспособный человек тоже может продать квартиру под влиянием мошенников

Россиян могут обязать показывать справку о дееспособности при продаже недвижимости. Такой законопроект подготовил и планирует внести в Госдуму депутат Михаил Делягин, сообщает ТАСС.

Как указано в пояснительной записке, добросовестные покупатели сегодня рискуют остаться без жилья и без уплаченных за него денег, в случае если продавец, сославшись на свою внезапно выявленную недееспособность либо объявив, что сделку заключал под влиянием мошенников, потребует вернуть ему квартиру. Суды в таких случаях, как правило, встают на сторону экс-собственников, что создает угрозу для вторичного рынка недвижимости в стране, отмечает парламентарий.

Впрочем, как считает советник президента Гильдии риелторов Москвы, автор Telegram-канала «Эксперт недвижимости» Константин Барсуков, побороть практику возврата жилья продавцу данная инициатива не поможет, поскольку недееспособность не равнозначна неосознанному заключению сделки под влиянием мошенников. Добиться результата тут можно лишь с помощью комплекса мер: законодательно определить, что такое неосознавание действий, ввести уголовную ответственность за инсценировку этого неосознавания, наладить взаимодействие между цифровыми системами инстанций, участвующих в продаже недвижимости, и так далее. Об этом эксперт рассказал Общественной службе новостей.

Риелтор указал, что Росреестр, регистрируя сделки по недвижимости, в обязательном порядке учитывает статус дееспособности продавца — информация об этом содержится в ЕГРН. Однако это не всегда предотвращает продажу жилья недееспособным лицом, а соответственно, и последующего оспаривания им сделки, поскольку база данных Росреестра иногда обновляется с задержкой.

Дело в том, что решение признать человека недееспособным принимает суд. Дальше сведения направляют в органы опеки, и уже оттуда они поступают в Росреестр, который включает их в ЕГРН. На практике эта цепочка часто не срабатывает: уведомления не всегда направляют оперативно, к тому же они могут не дойти до конечного получателя или прийти с задержкой. Сам Росреестр при этом не обязан самостоятельно проверять, есть ли новые решения суда. В итоге может сложиться ситуация, когда человека формально уже признали недееспособным, но поскольку в ЕГРН об этом нет никаких записей, Росреестр регистрирует сделку с его участием.

Если продавцов обяжут предоставлять справку о дееспособности, то это в теории могло бы исключить подобные случаи, заметил Барсуков. Однако здесь есть свои нюансы. Во-первых, непонятно, кто и как будет эти справки выдавать. А во-вторых — то, что у человека есть справка, еще не значит, что с момента ее выдачи суд не признал его недееспособным, добавил эксперт.

Так или иначе, полностью искоренить ситуации, когда суды возвращают продавцам жилье, а покупатели остаются без недвижимости и без денег, данная инициатива точно не сможет, подчеркнул собеседник издания.

«С точки зрения борьбы с продажей под влиянием мошенников это предложение бессмысленно. Дееспособность и осознание своих действий — это разные вещи. Человек либо осознавал значение того, что он делал в момент совершения сделки, либо не осознавал. К дееспособности это вообще не имеет отношения. Справка о дееспособности не говорит, что продавец осознает значение своих действий, — указал он. — Есть прецеденты, когда врач-психиатр посмотрел, сказал: “Да, человек осознает, что делает”. А потом этот человек взял и оспорил продажу. Суд назначил свою медицинскую экспертизу, и она показала, что он значения своих действий все-таки не осознавал, а тот врач-психиатр просто был не очень квалифицирован».

Барсуков отметил, что под влиянием мошенников жилье продают не только пенсионеры, но и достаточно молодые люди, и даже целые семьи. Проверять, насколько сознательно продавцы идут на сделку — а не только насколько они дееспособны, — теоретически можно было бы посредством предварительной психиатрической экспертизы. Здесь, однако, возникают вопросы о том, кто их будет проводить и кто за это заплатит, говорит он. Если что-то такое и вводить, то нужно будет четко прописать, на какие категории граждан распространяются эти требования, добавил специалист.

«Меры тут должны быть комплексными. Вот так наскоком взять и все решить не получится, — продолжает риелтор. — На мой взгляд, нужно законодательно определить, что такое внешнее влияние, что такое неосознавание своих действий, и ввести уголовную ответственность за инсценировку этого влияния. Нужно принять закон о риелторской деятельности, чтобы профсообщество было интегрировано, чтобы риелторов обучали на первом этапе замечать признаки влияния и чтобы в целом у риелторов было право запрашивать информацию из цифрового профиля человека».

Предотвращать неосознанную продажу жилья также поможет анкетирование продавцов, что позволит выявлять, находится человек под влиянием мошенников или нет, указал Барсуков.

«Также нужно объединить цифровые профили на какой-нибудь единой платформе — например, “Свое жилье”, которую Росреестр разрабатывает, — чтобы МВД, сотовые операторы, банки, риелторы, нотариусы могли как передавать, так и получать информацию, — говорит эксперт. — К примеру, банк знает, что человека кто-то обманул, и блокирует ему счета, или в МВД об этом узнали. А Росреестр ведь об этом не знает — и регистрирует сделку с его участием. А если бы Росреестр знал, получил бы об этом отметку, то он бы поставил все на паузу, потребовал бы дополнительных документов, подтверждающих сделку. Это тоже нужно законодательно вносить — право Росреестра затребовать такие документы, обстоятельства, при которых он может это делать, и так далее».

Читайте также:

• Риэлтор Барсуков рассказал, как при покупке жилья не остаться без денег и недвижимости
• Риэлтор Апрелев предложил ввести субсидии на аренду жилья для семей с детьми
• Как в России продают доли в квартирах и почему это вызывает столько конфликтов