Риэлтор Апрелев: Спрос на первичном рынке жилья после 1 июля упадет на 40 %

С 1 июля в России завершается неадресная программа льготной ипотеки на квартиры в новостройках. Ее запустили в 2020 году на фоне ковидных ограничений, чтобы простимулировать рынок, и несколько раз продлевали. Теперь же ипотека на первичном рынке ничем не будет отличаться от ипотеки на вторичном. Кроме того, с начала июля в стране должна завершиться программа семейной ипотеки, однако ее власти намерены продлить до 2030 года.

Как отмечает вице-президент Гильдии риэлторов Константин Апрелев, окончание программы льготной ипотеки на новостройки приведет к серьезному сокращению первичного рынка недвижимости, вплоть до 40 %, что в свою очередь неизбежно спровоцирует снижение цен на квартиры в строящихся домах уже к концу этого года. Если к этому прибавится повышение процентной ставки по семейной ипотеке, рынок может сократиться еще сильнее. Об этом эксперт рассказал Общественной службе новостей.

По его словам, сейчас в РФ наметился серьезный рыночный перекос между первичным и вторичным жильем. Дело в том, что рынок «вторички» не имел никаких льготных программ, и с декабря прошлого года живет в условиях 16 %-ной ключевой ставки. Это уже привело к коррекции цен в сторону снижения — теперь они учитывают ипотеку под 18 % — а также трех-четырехкратному снижению числа сделок в данном сегменте. При этом на рынке «первички» в условиях низких процентных ставок цены на жилье остаются достаточно высокими. Как итог — квартиры в строящихся домах стоят на 15-20 % дороже, чем в уже построенных, из-за чего полностью теряется инвестиционный смысл покупки жилья в новостройке, пояснил специалист.

«Доля этой программы на рынке составляет примерно 40 % от всех продаж новостроек»

Собственно, завершение льготной программы этот перекос должно исправить. При этом на вторичном рынке жилья это почти никак не отразится и преимущественно затронет сегмент новостроек.

«Программа [льготной ипотеки на новостройки] не носит адресного характера, то есть не преследует каких-то социальных целей, а преследует исключительно стимулирование спроса на рынке новостроек. Она была запущена в пандемию для того, чтобы поддержать застройщиков. Поэтому то, что она завершается, наверное, все-таки логично. Сейчас доля этой программы на рынке составляет примерно 40 % от всех продаж новостроек, — говорит Апрелев. — Понятно, что если эта программа уйдёт, то на рынке упадёт спрос на новостройки в том виде, в котором они есть — 40 % рынка практически не будет поддерживаться льготной ипотекой. Какая-то часть этого спроса даже без льготы, наверное, останется, но очевидно, что снижение платёжеспособного спроса на 40 % произойдет, и застройщики потеряют объёмы продаж, если они не скорректируют цены и не скорректируют свой подход к продажам объектов».

По словам риэлтора, застройщики могут попытаться сохранить прежний уровень цен путем субсидирования ипотечной ставки или продажи квартир в рассрочку без процентов, однако снижение спроса и, соответственно, объема сделок неизбежно потребует от них скорректировать стоимость жилья.

«Застройщикам придётся понизить цены на 15-30 % уже до конца года»

«Понятно одно — застройщики будут вынуждены снижать цены. По моим оценкам, скорее всего, застройщикам придётся понизить цены на 15-30 % уже до конца года, потому что сейчас на рынке нет главной мотивации покупать новостройку — инвестиционной, — указал эксперт. — Безусловно, это не касается абсолютно всех застройщиков. Это касается, как обычно, тех застройщиков, которые неэффективно управляют стройкой, и тех, кто не справляется с экономическими вызовами. Поэтому выживут наиболее эффективные застройщики, на мой взгляд».

При этом спрос на первичном рынке может сократиться еще сильнее, чем на 40 %, если программа семейной ипотеки претерпит серьезные изменения. Так, заметил Апрелев, значительная часть населения, которая могла бы претендовать на льготное кредитование, живет в городах, где новых домов не строят. То есть льготой они воспользоваться попросту не могут. Соответственно, судьба первичного рынка недвижимости будет зависеть еще и от того, расширят ли льготную программу на покупку вторичного жилья, а также поднимут ли процент по ипотеке.

«Если программа сильно изменится — процентные ставки поднимут и разрешат приобретать в том числе на вторичном рынке жилье, пусть даже немного с другими ипотечными ставками — то это в корне поменяет ситуацию со спросом. И я боюсь, что может привести к существенным проблемам на рынке новостроек, — считает собеседник издания. — С моей точки зрения, для семей с детьми сохранят те же самые форматы по процентным ставкам для новостроек. Безусловно, это приведет к какому-то сохранению объёмов продаж у застройщиков и не вызовет глобального падения спроса и цен».

Что касается людей, которые под льготные программы не попадают, то они с 1 июля «в основном будут арендовать жилье и ждать снижения ипотечной ставки, а свои накопления положат на депозиты под безумные проценты», резюмировал эксперт.

Ранее в разговоре с ОСН риэлтор Константин Апрелев сообщил, что жилье в новостройках утратило инвестиционный потенциал.