Риэлтор Апрелев призвал отказаться от практики деления квартир на доли

В списках объявлений по продаже недвижимости часто можно увидеть так называемые доли — части одной квартиры, поделенные между разными собственниками. Иногда долей оказывается целая комната, однако порой ее площадь составляет всего несколько квадратных метров. Цены в таких объявлениях, как правило, не очень высокие, а продавцы часто отмечают, что покупатель доли сможет прописаться в квартире, а в будущем продать свою часть другим собственникам либо выкупить их доли. Но так ли все просто, как кажется на первый взгляд? Какие подводные камни таит в себе этот сегмент рынка недвижимости?

Как отмечает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, правовое регулирование имущественных отношений в долевых квартирах имеет дефекты, которые порождают большое количество споров и конфликтов между гражданами, причем как на этапе деления недвижимости на доли, так и при их последующем использовании. О том, откуда берутся доли в квартирах, кто их покупает, почему собственники не могут друг с другом договориться и как решить проблемы в этом сегменте недвижимости, эксперт рассказал Общественной службе новостей.

«В идеале вообще ничего не делить и законодательно сохранять целостность объекта недвижимости»

Доли в квартире образуются при вступлении сразу нескольких граждан в наследство либо при расторжении брака и делении совместно нажитого имущества, объясняет эксперт. При этом, по текущему законодательству, доля собственника в жилье не обязательно должна составлять отдельную комнату – это может быть любая часть квартиры площадью не меньше шести «квадратов». Иными словами, ситуация, когда человеку принадлежит треть или половина жилой комнаты, вполне возможна. Причем он имеет полное право находиться и проживать на своей площади, даже если это причиняет неудобства другим жильцам — в законодательстве этот вопрос никак качественно не урегулирован, указал риэлтор.

«Я еще лет 20 назад говорил, что нельзя в принципе рассматривать продажу долей, если их невозможно выделить в отдельную комнату. Недавно депутаты предприняли ряд усилий и остановились на санитарной норме в шесть квадратных метров. Но это, конечно, не интегрировано в основное законодательство, регулирующее жилищные и имущественные отношения: ни в Гражданский кодекс, ни в Жилищный кодекс, — говорит Апрелев. — Ситуация тут следующая — нужно создать такую нормативную базу, чтобы доли вообще не появлялись, если они не являются комнатой. А в идеале вообще ничего не делить и законодательно сохранять целостность объекта недвижимости с точки зрения его правовой природы, как это сделано в греко-римском праве. В Германии, например, разделить недвижимость на доли при вступлении в наследство невозможно — наследники должны определиться, кто из них выкупит всю площадь и будет ею владеть».

Сама процедура деления недвижимости на доли в текущем российском законодательстве также «не разрулена до конца» — отношения между гражданами, которые претендуют на одну и ту же жилплощадь, в правовой системе не выстроены, из-за чего между ними регулярно возникают имущественные противоречия, продолжает эксперт. Решать все спорные вопросы люди идут в суд.

«И судебная практика, и законодательное обеспечение гражданских процессов, на мой взгляд, на сегодня пока не правоустойчивы. Приходится каждый раз обращаться в суд по малейшему чиху, и это как раз создает перегрузку судов и снижает эффективность их работы. С моей точки зрения, нужно выстраивать законодательное обеспечение в имущественной сфере таким образом, чтобы споров вообще не возникало, то есть исключить большую часть правообразующих историй с формированием долей как таковых», — добавил он.

Проблемой недостаточное регулирование сегмента долевых квартир в законодательстве является не только из-за споров при делении квартиры и нагрузки на судебную систему, но и из-за дефектов недвижимости, которые возникают при ее непосредственной эксплуатации, продолжает Апрелев. Выражаются они, например, в сложностях, связанных с оплатой коммунальных услуг — точно определить, кто сколько тратит воды и электроэнергии невозможно, поэтому собственники вынуждены самостоятельно устанавливать порядок внесения платежей.

«Доля стоит дешевле, чем стоили бы эти же метры в целой квартире»

«Часто бывает, что собственники не могут договориться [о выкупе одним из них долей у другого]. Главная проблема здесь в том, что люди не знают, как правильно оценить долю в метрах. Конфликт возникает потому, что человек смотрит, сколько квартира стоит на рынке, считает свои метры и оценивает их по рыночной стоимости. Но на самом деле доля стоит дешевле, чем стоили бы эти же метры в целой квартире. Поэтому всегда есть смысл собрать площадь у разных сторон, выкупив их дешевле на 20-30 %, чем на рынке, и продать квартиру целиком уже по рыночным ценам. Понимание этого момента в принципе позволило бы исключить проблемные взаимоотношения людей, но так не всегда получается, к сожалению. По этой причине и возникает история, когда люди портят отношения друг с другом и начинают продавать свои доли по отдельности», — говорит риэлтор.

Что касается инструментов продажи долей, то самый простой вариант — нотариальный, продолжает эксперт. В таком случае один собственник через нотариуса отправляет другому уведомление о том, что продает свою долю по какой-то цене. Если тот по каким-то причинам отказывается ее выкупать — такой обязанности у него нет, — то жилплощадь можно продавать третьим лицам по любой цене, не ниже указанной в уведомлении. Еще один сценарий продажи своей доли — это дарение, когда собственник якобы дарит кому-то свою жилплощадь, а взамен получает определенную сумму. Такой вариант, впрочем, создает множество рисков для «покупателя» в случае, если мнимый договор дарения будет расторгнут, заметил собеседник издания.

«Рассчитывает в дальнейшем выкупить остальную часть квартиры, создавая проблемы для других собственников»

В любом случае новым владельцем доли в квартире может оказаться не самый добросовестный человек. О том, кто становится покупателем долей недвижимости, Апрелев говорит:

«Тут две основных категории. Первая — это человек, у которого есть небольшие деньги, но на покупку отдельной квартиры их не хватает. Он приобретает долю, в идеале являющуюся комнатой, и, собственно говоря, может в ней прописаться, может проживать или может ее сдавать. Второй сценарий — это когда человек, по сути, занимается не совсем законной деятельностью, покупает долю и рассчитывает в дальнейшем выкупить остальную часть квартиры, создавая проблемы для других собственников».

Резюмируя, эксперт заметил, что российские законодатели сейчас намерены «перейти на следующую ступеньку» и зафиксировать, что доля в квартире обязательно должна составлять отдельную комнату. «Но мне почему-то кажется, что законодатели просто не хотят включать мозги и вникать в детали, не хотят ничего делать с точки зрения защиты интересов граждан и построения эффективной системы гражданских отношений в стране», — сказал он.

Читайте также:

• Риэлтор Апрелев: Квартира за миллиард — это не жилье, а статус
• Риелтор Апрелев рассказал, что к концу лета цены на съемное жилье вырастут
• Риэлтор Апрелев рассказал, когда ипотека снова станет выгодной