Риэлтор Апрелев допустил массовые банкротства среди застройщиков в 2027 году

Дела российской строительной отрасли продолжают ухудшаться. Как сообщают «Известия», количество дел о банкротстве застройщиков за последние три месяца выросло на треть – прежде всего это касается региональных девелоперов. При этом по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем банкротств вырос на 41%.

Власти тоже признают сложности, пишет издание: в Минстрое фиксируют риски невыполнения планов по вводу жилья в ряде регионов. Вице-премьер Марат Хуснуллин ранее также сообщал, что объемы введенной в эксплуатацию жилплощади уже сократились на 14% относительно прошлогодних показателей.

Нынешние тенденции, вкупе с новой моделью льготной ипотеки и отменой ограничений по штрафам за просрочку ввода жилья, в следующем году могут привести к еще большему ухудшению положения строительных компаний – не исключено, что банкротств станет значительно больше, говорит основатель и почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. В большей степени это затронет застройщиков из регионов с небольшим количеством проектов, которые не смогут диверсифицировать риски по разным объектам и направлениям бизнеса. Об этом эксперт рассказал Общественной службе новостей.

«Основная проблема застройщиков в том, что при затягивании сроков реализации проектов экономическая нагрузка на них все время возрастает – они не имеют доступа к денежным средствам дольщиков и потому не могут погасить обязательства по уже полученным кредитам. А получить денежные средства дольщиков они могут только тогда, когда введут жилье в эксплуатацию. Соответственно, чем больше они затягивают ввод объекта в эксплуатацию, тем хуже окажется экономический результат от проекта», — объясняет специалист.

По словам Апрелева, сейчас компании спасает временная отсрочка от уплаты штрафов за невыполнение сроков строительства. С 1 января 2026 года правительство отменило ограничения на назначение штрафов за просрочку ввода жилья, но ввело мораторий на их уплату до конца года. Соответственно, штрафы у девелоперов копятся, но платить им пока не нужно. Поэтому общая картина «не такая печальная», отметил он.

Уже с 1 октября, однако, эта картина может измениться. По решению Минфина, с этой даты в России вводится новая модель льготной семейной ипотеки – если раньше для всех действовала единая ставка в 6%, то теперь она будет зависеть от количества детей: от 2-4% для семей с пятью и более детьми до 12% для семей с одним ребенком.

«Семейная льготная ипотека была неплохим подспорьем для девелоперов, прежде всего региональных, строивших жилье эконом-класса. Новые правила, естественно, приведут к тому, что положение застройщиков очень сильно ухудшится. Причем ухудшится уже в этом году, а в следующем оно будет вообще катастрофическим. Если правительство не продлит мораторий на уплату штрафов, в том числе полученных за текущий год задним числом, то это может окончательно запустить похоронную процессию для значительного количества компаний в отрасли. То есть банкротств, конечно, станет больше», — сказал собеседник издания.

Апрелев заметил, что сказанное относится прежде всего к региональным застройщикам, у которых в портфеле всего два-три проекта. Распределить по ним риски и в случае необходимости компенсировать потери за счет прибыли с других сфер деятельности – например, из области стройматериалов, – им будет сложнее, чем крупным игрокам, а потому и шансов остаться на плаву у них будет меньше.

Застройщики из Москвы и Санкт-Петербурга же в этом отношении лучше защищены, указал эксперт. Как минимум потому, что продажи жилья по программе семейной ипотеки для них в принципе не составляют основной объем сделок.

Угроз для крупных девелоперов, впрочем, все равно хватает.

«Дело в том, что московские застройщики в значительном объеме, чтобы покрывать текущие затраты на проектное финансирование, заключали договоры о рассрочке, которые подразумевали, что покупатель в течение какого-то периода времени после покупки жилья сможет платить по очень низкой ставке. Но сроки эти уже начали истекать. А люди рассчитывали, что к этому времени ипотека вернется на доступный уровень, и они смогут перекредитоваться, взяв ипотеку подешевле. Для многих эта надежда уже не реализовалась», — продолжает риэлтор.

Апрелев предположил, что столичные застройщики в этой ситуации попытаются перейти на новый формат договоров, по которым условия рассрочки будут сохраняться до ввода жилья в эксплуатацию, однако добавил, что реализовать это смогут не все. Девелоперы, сделав скидку на ежемесячные платежи, уже включили свои кредитные обязательства в стоимость квадратных метров – пойти по этому пути еще дальше многим не удастся, указал эксперт.

Так или иначе, говорит специалист, дальнейшую судьбу строительной отрасли определят, во-первых, меры поддержки, которые предпримет правительство, а во-вторых, то, как себя поведут сами компании.

«Если застройщики будут сидеть и ждать, пока Господь Бог пошлет им спасательную лодку, но при этом откажутся от спасательных лодок, которые им посылают банки, партнеры и их же сотрудники, то, я думаю, ситуация будет плачевной, — сказал он. — Но в целом в отрасли есть определенный ресурс. В тех компаниях, где принимают разумные решения по снижению рисков, притормаживают проекты, которые не обладают высокой степенью ликвидности или наоборот ускоряют строительство проектов, которые имеют высокий спрос, чтобы быстрее получить денежные средства с эскроу счетов, где грамотно управляют эффективностью проектного финансирования – мне кажется, в таких компаниях все будет не так плохо».

При этом Апрелев заметил, что риски появления обманутых дольщиков сегодня, после введения эскроу-счетов, достаточно малы. Другой разговор, что положение людей, прождавших несколько кварталов, а то и лет, пока их средства были заморожены на счету, тоже едва ли можно назвать приятным – деньги за это время обесцениваются, из-за чего суммы, на которую в прошлом можно было купить целую квартиру, сегодня может не хватить и на половину от той же площади.

Читайте также:

• Риелтор Апрелев заявил о причинах снижения интереса россиян к новостройкам
• Экономист Колташов: Сделать жилье доступным в России сможет только обрушение рынка недвижимости
• Риэлтор Барсуков: Продавец не обязан рассказывать об умерших или убитых в квартире