Налоговики начали масштабную проверку фондов недвижимости — рынок под ударом

Федеральная налоговая служба инициировала масштабную проверку закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), сообщили налоговые консультанты. В центре внимания оказались фонды, специализирующиеся на управлении недвижимостью. В ФНС подтвердили РБК факт проведения анализа и отметили, что изучили сделки с объектами недвижимости у всех управляющих компаний за 2022–2024 годы. По результатам выявлено, что стоимость объектов, реализуемых через ЗПИФы, увеличилась примерно в три раза.

По оценке экспертов, повышенный интерес регулятора к этому сегменту связан с особенностями его функционирования. Консультанты отмечают, что часть структур могла использовать правовые механизмы ЗПИФов с целью оптимизации налогообложения.

Закрытые паевые фонды недвижимости позволяют владельцам консолидировать активы и частично скрывать информацию о структуре собственности, а также использовать налоговые преимущества. В частности, такие фонды не являются юридическими лицами и не платят налог на прибыль на уровне фонда, что дает возможность реинвестировать доходы в полном объеме. Налоговая нагрузка возникает только на уровне пайщиков — при выплате дохода или погашении паев. При долгосрочном владении биржевыми паями также может применяться налоговый вычет. Кроме того, операции в рамках доверительного управления не облагаются НДС.

На фоне этих особенностей ЗПИФы стали активно использоваться как инвестиционный инструмент, в том числе для частных инвесторов, на фоне ограниченного доступа к другим финансовым инструментам и снижения доходности депозитов.

Рынок ЗПИФов недвижимости продолжает расти. По данным УК «Парус Управление активами», в первом квартале 2026 года совокупные чистые активы таких фондов превысили 950 млрд рублей. Наибольший рост показали фонды для квалифицированных инвесторов — на 8,8%, до примерно 450 млрд рублей. Активы фондов для неквалифицированных инвесторов увеличились на 4,6% и превысили 500 млрд рублей. По оценкам аналитиков, к концу года объем рынка может достичь 1,35 трлн рублей.

Ранее сообщалось, что к 1 июня 2026 года граждане России, которые владеют счетами за рубежом, брокерскими счетами или электронными кошельками, должны представить в Федеральную налоговую службу отчет о движении средств за 2025 год. Подробности об этом читайте в материале Общественной службы новостей.