Квартиры под угрозой: кто может лишиться жилья, приватизированного в 90-е

Массовый пересмотр результатов приватизации квартир, проведенной в 1990-е годы, в настоящее время юридически ограничен, однако отдельные случаи оспаривания прав собственности по-прежнему могут создавать риски для участников вторичного рынка жилья.

После вступления летом 2026 года в силу поправок в Гражданский кодекс РФ, в частности в статью 217, для государственных органов был установлен десятилетний срок исковой давности по требованиям об оспаривании передачи недвижимости из государственной или муниципальной собственности в частные руки. Это существенно ограничивает возможность пересмотра сделок, совершенных несколько десятилетий назад.

При этом юристы выделяют ситуации, в которых права собственников недвижимости, приватизированной в 1990-е годы, все еще могут быть оспорены в судебном порядке.

Одной из таких категорий являются граждане, чьи права на участие в приватизации были нарушены в детстве. До середины 1994 года законодательство не требовало в обязательном порядке включать несовершеннолетних членов семьи в число собственников приватизируемого жилья. В результате квартиры нередко оформлялись только на взрослых родственников.

Если повзрослевший гражданин узнает, что в ходе приватизации его имущественные права были нарушены, он может обратиться в суд. При этом срок для защиты нарушенного права может исчисляться с момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении, а не с даты первоначального оформления квартиры.

Еще одной потенциально уязвимой категорией являются граждане, временно отсутствовавшие в квартире во время приватизации. В 1990-е годы людей могли снимать с регистрационного учета, например, при направлении в места лишения свободы или на длительную военную службу. В некоторых случаях жилье после этого приватизировали без их участия.

После возвращения такие граждане могли обнаружить, что квартира уже принадлежит другим членам семьи. В отдельных случаях суды признавали их права на долю в недвижимости и восстанавливали возможность судебной защиты пропущенного срока.

Риски также сохраняются в отношении жилья, которое по закону не могло быть приватизировано. Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» устанавливал ограничения для ряда объектов, в том числе аварийного жилья, отдельных помещений в общежитиях, служебных квартир и недвижимости на территориях закрытых административно-территориальных образований.

Если такая недвижимость была незаконно передана в частную собственность, органы прокуратуры или муниципальные власти могут добиваться признания соответствующих сделок недействительными и возврата имущества государству. В подобных спорах применение сроков исковой давности зависит от конкретных обстоятельств дела.

Отдельные правила действуют и в отношении имущества, которое стало предметом антикоррупционных или иных предусмотренных законом процедур изъятия. Если будет доказано, что недвижимость была получена в результате противоправных действий, ее могут изъять независимо от давности первоначального оформления.

Еще одна группа риска — сделки, совершенные с участием недееспособных или ограниченно дееспособных граждан. В частности, документы о приватизации могут быть оспорены, если будет установлено, что человек в момент совершения сделки не понимал значения своих действий либо действовал под давлением.

При покупке квартиры, приватизированной в 1990-е годы, специалисты рекомендуют внимательно проверять историю объекта. В частности, следует изучить архивные сведения о зарегистрированных в квартире жильцах на момент приватизации и документы, подтверждающие участие или отказ членов семьи от участия в приватизации.

Отдельное внимание необходимо уделить заявлениям об отказе от приватизации. Гражданин, который добровольно отказался от своей доли, в определенных случаях сохраняет право пользования жилым помещением. Такое право может сохраняться и после последующей продажи квартиры.