Как продать квартиру в ипотеке

Ипотека в России давно стала одним из самых популярных способов приобретения жилья. Однако иногда возникают ситуации, когда ипотечная квартира больше не нужна: например, собственники решили взять другую, побольше, переехать в другой город или больше не в состоянии платить по кредиту. В этих случаях от ипотечной квартиры, которая до выплаты всей суммы кредита находится в залоге у банка, избавиться не так-то просто. Но и не невозможно. Общественная служба новостей разобралась, как можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке.

Что такое ипотека

Ипотека – форма кредита, который оформляется на долгий срок и на большую сумму, нежели обычный кредит. К тому же ипотечный заем обладает некоторыми особенностями, о которых следует помнить.

Прежде всего, с юридической точки зрения, ипотека – форма залога недвижимости. Это означает, что до погашения всего кредита, недвижимость находится в залоге у банка, что связано с рядом ограничений, накладываемых на возможность распоряжаться этим имуществом. В число таких ограничений входит и свободная продажа ипотечной недвижимости.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Для осуществления сделки по продаже квартиры, находящейся в залоге у кредитного учреждения, необходимо согласие банка. Как правило, банки идут на встречу таким пожеланиям заемщика, так как их цель – получать выплаты по кредиту вовремя и в полном объеме, а кто будет их осуществлять уже не так важно. Главное, чтобы новый покупатель соответствовал всем требованием, а документы на жилье были в порядке.

Важно помнить, что если продается ипотечная квартира в доме, находящемся на стадии строительства, то помимо разрешения банка потребуется еще и согласие застройщика.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Существует сразу несколько способов продажи квартиры, находящейся в залоге у банка. Каждый из них обладает своими плюсами и минусами. Так, варианты с досрочным погашением кредита и, соответственно, со снятием обременения с недвижимости, требуют наличия крупных сумм денег, а в случае с согласием банка можно столкнуться и с отказом.

1. Погашение займа досрочно

Один из самых безболезненных способов, для которых не потребуются согласие ни банка, ни застройщика. Однако этот вариант сработает лишь в случае, если есть возможность погасить займ за счет своих средств либо за счет внесения задатка покупателем. А найти такого покупателя будет не очень просто.

Как вариант, можно оформить обычный потребительский кредит, пустив эти средства на погашение долга по ипотеки, а затем досрочно погасить его за счет денег, полученных от продажи квартиры.

2. Погашение займа во время сделки

Этот способ практически полностью повторяет предыдущий, однако здесь подключается третья сторона – банк. Считается, что так сделку проводить безопаснее.

В этом случае все равно придется искать покупателя, который захочет приобрести квартиру, внеся сразу всю сумму для погашения займа. Кроме того, необходимо согласие кредитного учреждения, выдавшего ипотечный кредит.

Далее продавец запрашивает в банке справку об остатке задолженности, после чего стороны могут заключить договор купли-продажи. После этого покупатель переводит в банк полную стоимость квартиры, а банк распределяет эти средства по двум ячейкам: первая – задолженность по ипотеке, вторая – погашенная сумма. Соответственно, за счет первой части закрывается кредит и с недвижимости снимается обременение, а вторая часть переводится на счет продавца.

Плюс этого способа заключается в том, что покупатель получает в собственность жилье без каких-либо ограничений.

3. Продажа квартиры с обременением

В этом случае покупатель жилья получает квартиру с обременением и продолжает выплачивать банку оставшуюся сумму задолженности. В этом случае есть ряд особенностей, которые могут стать существенным препятствием:

• требуется согласие банка;
• покупатель должен отвечать всем требованиям банка к заемщикам: иметь достаточный доход, хороший кредитный рейтинг, соответствующий возраст и так далее.
  
  10 способов, как научиться копить деньги

Из плюсов этого способа можно назвать то, что покупателю не придется изыскивать полную сумму для погашения долга, что в некоторых случаях может быть более удобным, чем брать дополнительные кредиты и займы. С другой стороны, всегда есть риск не подойти под требования банка.

Насколько выгодно продавать ипотечную квартиру

Нельзя сказать, что подобные сделки наиболее выгодны как для покупателя, так и для продавца. Но в отдельных случаях они действительно могут решить те или иные проблемы.
Впрочем, подводных камней тоже хватает:

• нужно найти покупателя, который готов выплатить всю сумму или купить недвижимость с обременением не так просто;
• сложно конкурировать со льготными ипотечными программами, а это значит, что продавать придется с существенной скидкой, теряя в деньгах.

Впрочем, иногда, когда необходима именно «та самая квартира» с нужной планировкой, в желаемом районе и так далее, приобретение квартиры, находящейся в ипотеке, может стать неплохим шансом обрести «квартиру мечты».

Налоги и вычеты при продаже квартиры в ипотеке

Чем отличается вклад от накопительного счета в банке

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее пяти лет, потребуется заплатить НДФЛ – 13% с дохода от продажи недвижимости.

Однако при этом можно получить имущественный вычет, который частично покроет расходы на налог.