Аналитик Доброхотова рассказала, как выгоднее купить квартиру

Покупка жилья сопряжена со множеством рисков и требует детального изучения того объекта, который вы хотите приобрести. В условиях высокой ключевой ставки, установленной Центральным Банком, застройщики ищут новые способы, как продать первичное жилье. Они могут предлагать скидки и рассрочки, а иногда искусственно завышать цену, чтобы потом сделать выгодное предложение.

Общественная служба новостей решила выяснить, как сегодня выгоднее купить квартиру и что при этом стоит учитывать. Основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова в беседе с корреспондентом издания рассказала о правилах безопасности при выборе жилья.

Безопасно ли покупать жилье

Ирина Доброхотова объяснила, что в сегодняшних реалиях покупка квартиры представляет собой надежный инструмент. Люди, которые собираются приобрести жилье в новостройке, защищают свои финансы через эскроу-счета.

«Подавляющее большинство жилых новостроек в России возводится по ФЗ-214, что означает использование проектного финансирования и эскроу-счетов. То есть каждый покупатель новостройки (дольщик) перечисляет свои средства не напрямую застройщику, а на специальный эскроу-счет, который становится доступным для застройщика, только когда новостройка введена в эксплуатацию.

Если ДДУ по каким-то причинам расторгают, то деньги возвращаются покупателю или, если была ипотека, то банку, выдавшему ипотечный заем.  В этом контексте безопасность покупки обеспечивается законом. С 2019 года (переход на эскроу-счета произошел 1 июля 2019 года) эта система зарекомендовала себя как надежная и безопасная», — передает эксперт.

Она подчеркнула, что в условиях высокой ключевой ставки застройщики не ищут обходных путей для продажи квартир.

«Что касается обходных путей, не совсем согласна с терминологией, потому что до 1 июля 2024 года основным драйвером продаж, конечно же, была льготная ипотека, доступная всем гражданам РФ без исключения. После ее прекращения, действительно, девелоперам, застройщикам пришлось использовать иные способы продажи квартир, но назвать их обходными мы не можем – это просто другие методы», — считает аналитик.

Ирина Доброхотова обратила внимание, что несмотря на высокую ключевую ставку, доля ипотеки при покупке жилья не является рекордно низкой в России. есть регионы, где до сих пор большинство людей покупает жилье в ипотеку.

«С момента приостановки выдачи льготной ипотеки 1 июля 2024 года доля ипотечных программ в общей структуре сделок существенно сократилась. Например, в Москве она составила по итогам 2024 года 65%. Но не во всех городах доля ипотеки осталась низкой. Например, в Краснодаре по итогам 2024 года доля ипотеки достигла 90%. Также высокий показатель ипотеки был отмечен по итогам 2024 года в Красноярске – 88%, Уфе – 87%, Перми – 84%, Омске – 85%. Другое дело, что изменилась структура ипотечных сделок», — обращает внимание основатель “БЕСТ-Новострой” и bnMAP.pro.

Скидки и рассрочки от застройщиков

По словам эксперта, помимо классической ипотеки, застройщики предлагают купить жилье в рассрочку или предоставляют скидки.

Ирина Доброхотова отмечает, что при покупке квартиры в рассрочку, необходимо взвешивать свои силы и учитывать, что платежи могут быть непредсказуемыми.

«Доля сделок по рыночной ипотеке существенно сократилась, что абсолютно неудивительно, потому что средние ставки сейчас составляют 25-28%. Это величина отсечения для покупателя. Поэтому в ипотечных выдачах сейчас преобладают льготные программы. Это семейная ипотека, региональная ипотека, например, на Дальнем Востоке, то есть адресные программы. Также популярность набирает рассрочка, которая в отсутствие общедоступной ипотеки является для многих покупателей единственной возможностью приобрести жилье», — уверяет Ирина Доброхотова.

«Конечно, застройщики предоставляют скидки. И здесь мы рекомендуем обращаться непосредственно в офис продаж, потому что помимо тех скидок, которые могут быть указаны на сайте застройщика или при разговоре по телефону, в офисе продаж, возможно, удастся получить еще 2-3% скидки»

Эксперт подробнее рассказала о механизме скидок и назвала наиболее частые случаи, когда застройщики готовы использовать этот инструмент.

«Механизмы предоставления скидок очень разные. Дают скидку, например, при 100% оплате собственными средствами. Бывает, что дают от половины до полутора, до двух процентов скидки при полном собранном комплекте документов, что подтверждает платежеспособность покупателя. Бывает, что компании специально идут навстречу молодым родителям, например, дают скидку для молодых семей.

Бывает так же, что скидки комбинируются, что вместе дает весьма неплохую экономию. Также застройщики предлагают часто с существенной скидкой машиноместо при покупке квартиры или кладовую тоже с большой скидкой или иногда даже в подарок. Конечно, покупатели иногда этим с удовольствием пользуются, особенно если квартира небольшая и в ней не очень много места для хранения», — передает специалист.

«Чтобы избежать покупки по завышенной цене, лучше посмотреть историю ценообразования конкретного лота»

Кроме того, основатель  “БЕСТ-Новострой” и bnMAP.pro подчеркивает важность регулирования этих методов со стороны Центрального Банка.

«Власти тщательно мониторят ситуацию и стараются не допустить «пузырей» на рынке и неоправданного роста цен. Для этого уже признаны нежелательными программы по субсидированной ипотеке, где расходы на субсидию закладываются в стоимость квартиры. Также Центробанк намерен регулировать рассрочки на рынке жилья – чтобы не допустить неприятных последствий для покупателей и застройщиков», — говорит собеседница издания.

В завершении беседы она обращает внимание, что большинство покупателей все же предпочитают ипотечные платежи, а не рассрочки и скидки.

«На данный момент прозрачное законодательное регулирование по рассрочкам отсутствует. Однако важно, что людям нужно покупать жилье, нужно решать квартирный вопрос, и поэтому необходимо давать возможность гражданам закрывать эту жизненно важную потребность. Ведь те же рассрочки, та же субсидированная ипотека пользовались и пользуются спросом, потому что в большинстве случаев у домохозяйства просто нет финансовой возможности приобрести жилье без поддержки таких инструментов.

Часто покупатель в масс-сегменте покупает не только квадратные метры, но и доступный ипотечный платеж. Именно поэтому такая высокая доля ипотек в общей структуре продаж», — резюмирует Ирина Доброхотова.

Ранее Общественная служба новостей рассказывала, в чем преимущества досрочного погашения ипотеки. Больше читайте здесь.