Инвестиции в ЗПИФ: варианты, рекомендации, доходность

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) — это способ покупки активов в складчину, с привлечением коллективных инвестиций. Управляющая компания подбирает различные активы и объявляет сбор денежных средств для их покупки. В обмен инвесторы получают паи, подтверждающие их долю в собственности активов фонда.

В ЗПИФ можно завести различные активы, чаще всего это:

• финансовые инструменты, включая валютные активы;

• ценные бумаги: от акций до облигаций;

• объекты недвижимости в стадии строительства;

• готовые объекты недвижимости, которые приносят доход от арендного бизнеса.

Особенности формы ЗПИФ

Инвестиции в ЗПИФы подразумевают долгосрочную стратегию. Несмотря на возможность торговли на вторичном рынке, быстрая продажа паев может быть затруднена. Именно поэтому стоит уделить особое внимание подбору подходящего фонда, анализу состава фонда, чтобы «зайти» в ЗПИФ с намерением играть вдолгую.

Разберем ЗПИФы, в составе которых есть объекты недвижимости.

ЗПИФ позволяет создать диверсифицированный инвестиционный портфель, располагая небольшими средствами. Любой инвестор без многомиллионных вложений может стать совладельцем крупного коммерческого или жилого объекта. При этом ему не придется включаться в управление объектом, что сэкономит время и средства.

При форме владения через ЗПИФ всеми вопросами занимается управляющая компания: она проводит аудит объекта, а также ведет дела с арендаторами, осуществляет юридическое сопровождением, решает проблемы бытового характера.

Доходность инвестиций в паи ЗПИФ

Доход инвестора формируется преимущественно из арендной платы (если объект подразумевал поступления от готового арендного бизнеса) и прироста стоимости недвижимости (при продаже пая).

ЗПИФы недвижимости приносят пайщикам регулярный доход, что особенно удобно, если инвестор планирует жить на выплаты. Например, фонды компании AKTIVO выплачивают доход ежемесячно. В составе этих фондов — объекты торговой недвижимости. Если проанализировать на сайте доходность, то можно увидеть рост выплат. Это происходит по двум причинам.

1. Индексация арендной платы. В договорах с арендаторами, как правило, прописана ежегодная индексация на определенный процент. Потенциальному пайщику следует выяснить, какие условия индексации прописаны в договорах с якорными арендаторами.

2. Привязка договора к розничному товарообороту (РТО). Этот пункт касается только торговой недвижимости. Если в договоре он есть, это означает, что поступления от арендных платежей будут расти вместе с ценами на товары и услуги. Ведь чем выше цены, тем объем РТО больше. Таким образом, через привязку договора к РТО происходит своеобразная защита инвестиций от инфляции.

Приумножить капитал можно и за счет увеличения стоимости объекта, который заведен в фонд. Несмотря на кратковременные спады в кризисные периоды, недвижимость в России и мире быстро восстанавливается после падений и показывает рост. Однако в случае ЗПИФ стоит отметить, что экстра-прибыль за счет роста стоимости пая можно зафиксировать только в случае выхода из фонда (т. е. продав свои паи).

Как выбрать подходящий ЗПИФ

Инвестору, нацеленному на приобретение доли через ЗПИФ, стоит провести анализ деятельности управляющей компании: главным образом, проверить историю проектов и прозрачность финансовых отчетов по действующим фондам. О многом может сказать стиль коммуникации управляющей компании с пайщиками: какие отчеты публикуются, каким образом УК информирует инвесторов об изменениях в фонде и т.д.

Также потенциальным инвесторам стоит провести анализ состава фонда: какое техническое состояние объектов, сколько процентов арендопригодной площади сдано, имеются ли поблизости прямые конкуренты.

Проверку надежности управляющей компании рекомендуется выполнить через официальный ресурс Центрального банка РФ и удостовериться в наличии соответствующей лицензии. Например, компания AKTIVO сотрудничает с известной УК «Альфа-Капитал», которую легко найти в реестре профессиональных управляющих компаний. При этом коммуникацию с пайщиками AKTIVO осуществляет самостоятельно, обеспечивая каждому пайщику индивидуальный подход.

Вывод

ЗПИФы открывают широкому кругу инвесторов доступ к высокобюджетным проектам. Это возможность получать по-настоящему пассивный доход: опытные инвесторы диверсифицируют инвестиционный портфель низкорисковыми активами, а новички будут получать прибыль без лишних затрат времени и денег.