«Серая» аренда не спасет: что изменилось для тех, кто сдает квартиру

В Госдуме призвали тех, кто сдает жилье в аренду, легализовать свои сделки и предупредили о последствиях неофициальной аренды. Это обращение стало ответом на частые конфликты между собственниками и арендаторами, а также на претензии налоговых органов к владельцам. Увеличилось количество случаев, когда споры по аренде доходят до полиции и суда, в то время как отсутствуют документы, фиксирующие права и обязанности обеих сторон.

Объем проблемы

По различным оценкам, большая часть аренды в России остается нелегальной. Многие собственники сдают квартиры без договоров, не декларируют свои доходы и не уплачивают налоги, в то время как арендаторы живут без официальных документов, полагаясь только на устные договоренности.

Такой порядок устраивал обе стороны на протяжении многих лет: владельцы экономили на налогах, а арендаторы избегали дополнительных расходов на услуги риелторов. Однако в процессе конфликтов становится очевидна обратная сторона такой практики: отсутствие договора не позволяет ни собственнику, ни арендатору доказать свою правоту, что приводит к сложным спорам по возврату залога, повреждению имущества или выселению.

Что напоминают депутаты

Прежде всего, парламентарии акцентируют внимание на необходимости уплаты налога на арендный доход. Налоговый кодекс обязывает уплачивать НДФЛ по ставке 13%, а с 2019 года существует более удобный формат — самозанятость.

Режим налогообложения:

• НПД (самозанятость): 4% для физических лиц, 6% для организаций; без деклараций, чеки оформляются в приложении «Мой налог».
• НДФЛ: 13% (15% с превышения дохода в 2,4 млн рублей); ежегодная декларация 3-НДФЛ.
• Индивидуальные предприниматели: налоговая ставка зависит от выбранного режима.

Для большинства владельцев жилья самозанятость является доступным и недорогим способом легализовать доходы. Парламентарии подчеркивают, что процесс оформления занимает всего 10 минут, а риски от нелегальной сдачи жилья значительно превышают возможную экономию.

Риски серой аренды

1. Внимание налоговых органов

ФНС имеет в распоряжении методы для выявления собственников: информация собирается из объявлений на сайтах недвижимости, данных банков о регулярных переводах, а также из жалоб соседей и управляющих компаний.

Налоговая служба может доначислить обязательства за три предшествующих года, добавив штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы и начислить пени за каждый день просрочки. В результате собственник, долго скрывавший свои доходы, может столкнуться с внушительными выплатами, превышающими его возможные сбережения.

2. Конфликты с арендаторами

Без письменного договора выселить неплательщика законно не получится, и единственным выходом остаётся суд, который не сможет опираться на устные договоренности. То же касается арендатора: без документов он не сможет вернуть залог, доказать необходимость ремонта или требовать компенсации за неожиданные обстоятельства. Судебная практика по таким делам часто оказывается против бездокументальных соглашений, что приводит к отказу обеим сторонам в их требованиях.

3. Страхование и последствия для коммунальных служб 

Если арендаторы затопят соседей, ответственность за произошедшее ляжет на плечи собственника, так как именно он отвечает за содержание своего жилья. Без официального договора и страховки все убытки будут возложены на владельца. Опытные собственники действуют иначе: они включают в договор пункт о том, что арендаторы несут ответственность за ущерб, причиненный по их вине, а также оформляют страховой полис. Стоимость страховки значительно меньше возможных убытков от затопления.

4. Соседи и контроль со стороны жилищных служб

Когда арендаторы создают шум, загрязняют подъезды или ведут себя как мини-гостиница, соседи начинают жаловаться, что может привести к проверкам со стороны инспекторов и налоговых органов. Важно напомнить, что короткосрочная аренда без регистрации является незаконной; сдача жилья на несколько дней в гостиничном формате требует специального статуса и соблюдения других налоговых правил.

5. Штрафы за отсутствие регистрации у арендаторов

Одним из наиболее обсуждаемых вопросов является миграционный учёт. Депутат Госдумы Дмитрий Свищев отметил, что если арендаторы проживают в съемном жилье более 90 дней, не имея постоянной регистрации по месту проживания, они обязаны получить временную регистрацию. Ответственность за это лежит на собственнике.

Штрафы для владельцев:

• В большинстве регионов — от 2 000 до 5 000 рублей.
• В Москве и Санкт-Петербурге — от 5 000 до 7 000 рублей.

За фиктивную регистрацию (прописка без фактического проживания) предусмотрена уголовная ответственность: штраф до 500 000 рублей или лишение свободы на срок до 5 лет.

Рекомендации парламентариев

1. Заключать письменный договор с каждым арендатором, независимо от уровня доверия и срока аренды. Договор — это не подозрительность, а защита для обеих сторон, в котором фиксируются размер арендной платы, порядок её внесения, срок аренды, ответственность за ущерб и условия расторжения.

2. Составить акт приёма-передачи с описанием имущества и его состояния, а также сделать фотографии. Это поможет разрешить 90% споров о залоге и повреждениях.

3. Оформить статус самозанятого и уплачивать налоги: 4% — это небольшая цена за спокойствие и возможность в любое время предоставить документы.

4. Хранить подтверждения оплаты: банковские переводы с пометкой «аренда» будут полезны как для собственника, так и для арендатора.

5. Не отказывать арендаторам в регистрации, если они планируют длительное проживание: закон предоставляет им право на временный учёт по месту пребывания. Отказ может нарушить их права, а регистрация не даёт права на квартиру и заканчивается по окончании срока аренды.

Важное сообщение для арендаторов

Депутаты подчеркивают, что аренда без договора лишает жилищной защиты как собственников, так и арендаторов. Человек без официальных документов может быть выселен в любой момент без какого-либо возмещения, и залог может быть не возвращён.

Правильный подход — требовать письменное соглашение даже при неофициальном найме. Договор можно оформить и без указания арендной платы, если собственник боится налогового контроля, но наличие документа с описанием имущества гораздо лучше пустой бумажки.

Более разумным вариантом будет уговорить собственника легализовать аренду: с 2021 года по всей стране введён вычет, позволяющий арендаторам возвращать часть расходов на найм — до 120 тысяч рублей в год. Для этого необходимы официальные документы и подтверждения оплаты. Таким образом, легализация становится выгодной для обеих сторон: владелец платит 4% налога и получает защиту, а арендаторы — возможность вернуть до 15 600 рублей ежегодно.

Ранее сообщалось про тонкости покупки недвижимости в Беларуси. Подробнее в материале Общественной службы новостей.