Риелтор Барсуков назвал плюсы досрочного погашения ипотеки

Высокая ключевая ставка существенно повлияла на рынок недвижимости, сделав жилье еще более недоступным для граждан. При этом выдача ипотеки продолжается, в том числе и по льготным программам. Но сроки ипотеки длиной в 20–30 лет порой могут пугать. Один из способов закрыть кредит как можно скорее — досрочное погашение.

Общественная служба новостей обратилась к риелтору Константину Барсукову, чтобы выяснить, в чем плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки и когда это выгоднее делать.

Чем выгодно досрочное погашение

Эксперт рассказал о настроениях на рынке недвижимости в преддверии заседания Центробанка по ключевой ставке и посоветовал не вестись на слухи, распространяемые застройщиками.

«Вопрос состоит в том, когда вы брали ипотеку, по каким ставкам и для чего. Если брали кредит, например, недавно, по программе семейной ипотеки, то у вас очень низкая ставка [по кредиту], существенно ниже, чем ставка по депозиту, который можно получить. Очевидно, что нет никакого смысла гасить ипотеку досрочно, потому что можно деньги, которые у вас выделены на досрочное погашение, класть на депозит и получать больше денег. Потом, когда депозиты уже станут такими же, как проценты по ипотеке, тогда снимать всю эту сумму и гасить», — советует риелтор.

Эксперт объяснил, в каком случае досрочное погашение ипотеки имеет смысл. Он назвал главные преимущества закрывать ипотеку досрочно в первые годы платежей.

«Досрочное погашение имеет смысл, когда ставки меньше или незначительно отличаются от ставки по кредиту. Но опять вопрос, когда его делать? Лучше всего в первые годы. Мнение, что банк забирает свои проценты вначале, основано на том, что при аннуитетных платежах тело кредита вначале маленькое, соответственно, проценты большие», — напоминает специалист.

«Чем быстрее вы погашаете тело кредита, тем сильнее будет влияние на изменение структуры долга».

Константин Барсуков на примере рассказал, как меняется структура долга в зависимости от досрочных платежей.

«Например, вы взяли и погасили [часть долга] досрочно в первый год. Условно, у вас был кредит на 5 миллионов, в первый год вы погасили досрочно 100 тысяч. Это погашение может сократить срок кредита на год. А если вы сделаете такое же погашение на 100 тысяч рублей через 10 лет после того, как его выплачиваете, срок кредита может сократиться всего на месяц, потому что тело кредита само по себе меньше, а доля выплачиваемых процентов больше», — подчеркивает эксперт.

Риелтор поделился собственной формулой, которую можно применять при досрочном погашении ипотеки.

«Всё зависит от вашей позиции. Кто-то хочет максимально быстро избавиться от кредита, поэтому человек будет гасить досрочно, невзирая ни на что. А если вы лояльно относитесь к кредитам и не стремитесь уменьшить кредитную нагрузку, когда тело кредита перевалит за 50% в структуре платежа, можно уменьшить досрочное погашение. А когда тело кредита станет около 70% и 30% будут занимать проценты, можно вообще перестать досрочно гасить», — считает собеседник издания.

По словам Константина Барсукова, ситуация с досрочным погашением не изменится, если вы брали ипотеку не по низким ставкам. Он также напомнил об инструменте рефинансирования, который может пригодиться, если Центральный Банк начнет снижать ключевую ставку.

«Если человек берет ипотеку по нынешним высоким ставкам, то лучше действовать так же, потому что ситуация не меняется. Чем быстрее гасишь, тем быстрее не платишь большие проценты».

«Сейчас вряд ли найдется депозит выше этих больших ставок. Поэтому нужно делать досрочное погашение в соответствии с той структурой, что я сказал, и стараться максимально выплатить в первые годы, а следующие годы действовать по ситуации. Не забывайте и про рефинансирование. Когда будут снижать ключевую ставку, обязательно следите и на каждые 2-3% снижения проводите рефинансирование», — передает риелтор.

Чего ждать от заседания ЦБ по ключевой ставке

Эксперт не выделил особых всплесков на рынке недвижимости в феврале 2025 года. Он предупредил, что в ближайшее время застройщики могут начать играть на настроениях граждан. Риелтор напомнил, что не стоит делать поспешные выводы и вестись на сообщения о резком подорожании жилья.

«На рынке в целом все спокойно, сильных изменений нет. Поднятие ключевой ставки роли не сыграет, а вот если ее начнут снижать или оставят как есть, это уже может быть на руку продавцам».

«Застройщики играют на настроениях граждан не только в это время, ведь им нужно стимулировать продажи. Они могут воспользоваться этим и начать распространять слухи о скором росте цен. В такой ситуации застройщики могут оказаться правы, но психологическое давление может сыграть большую роль. Я рекомендую покупателям не торопиться, смотреть за ситуацией. Делать выводы сейчас неправильно, потому что цены могут остаться на том же уровне или вырасти. Это будет видно ближе к концу февраля — началу марта», — резюмирует Константин Барсуков.

14 февраля 2025 года состоится заседание Совета директоров Банка России по ключевой ставке. На нем обсудят главные тенденции в экономике и примут решение, продолжать ли дальнейшую линию жесткой денежно-кредитной политики.