Налог на квартиру пришел с завышенной кадастровой стоимостью: как вернуть переплату

С наступлением осени почтовые ящики и онлайн-кабинеты пользователей заполняются налоговыми уведомлениями.

Многие владельцы квартир, домов и земельных участков открывают их и с удивлением обнаруживают, что сумма налога рассчитывается не на основе реальной рыночной стоимости, а исходя из кадастровой оценки, установленной государством на основе массовой оценки. Эта кадастровая стоимость может значительно превышать рыночную — на 20, 30 и даже 50 процентов.

На первый взгляд, такая разница может показаться несущественной, но при подсчете налога за несколько лет она оборачивается значительной суммой. В случае, если объект недвижимости используется для ведения бизнеса, завышенная кадастровая стоимость также влияет на размер арендных платежей и налога на имущество организаций. Есть хорошая новость: данную оценку можно законно оспорить, и закон предоставляет для этого четкий механизм.

Причины расхождения цифр в налоговой квитанции с реальной стоимостью
Кадастровая оценка проводится не индивидуально для каждого объекта, а на основе массового подхода — с использованием формул и усредненных параметров, таких как район, год постройки и тип недвижимости. При этом чаще всего не осуществляется физический осмотр конкретных квартир или участков. В результате, например, квартира на первом этаже панельного дома, расположенного у дороги, и аналогичная квартира на верхнем этаже с видом на парк могут иметь одинаковую кадастровую стоимость, несмотря на заметные различия в рыночной цене.

Если разница превышает 20-30 процентов, то оспаривание кадастровой стоимости, как правило, оправдано. Экономия на налогах, полученная в результате пересмотра кадастровой стоимости, часто покрывает затраты на экспертизу уже в первый год, а новая, более адекватная оценка действует до следующей массовой переоценки, что может продлиться несколько лет.

Два способа оспаривания: через комиссию или в суде

Первый способ — обратиться в комиссию при Росреестре. Это процедура более быстрая и не требует уплаты государственной пошлины, однако она доступна не во всех регионах и не все заявления удовлетворяются, поскольку часто возникают формальные основания для отказа в связи с недостатками в приложенном отчете. Срок рассмотрения в комиссии составляет один месяц.

Второй способ — подача иска в суд. Административный истец, в большинстве случаев это владелец недвижимости, подает заявление в соответствии с правилами главы 25 КАС РФ. Ответчиком будет орган, утвердивший результаты кадастровой оценки, как правило, региональное ГБУ, а третьим лицом выступает Росреестр. Физические лица могут сразу обращаться в суд, минуя комиссию, в то время как юридические лица в некоторых регионах обязаны сначала обратиться в комиссию.

Заявление можно подать в течение пяти лет с момента внесения оспариваемой оценки в реестр, однако не стоит откладывать: чем дольше действует завышенная кадастровая стоимость, тем больше растет переплата по налогу.

Что приложить к заявлению: важнейший документ

Основным документом, который потребуется как в комиссии, так и в суде, является отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта. Ключевое условие заключается в том, что дата, к которой определена рыночная стоимость, должна совпадать с датой установления кадастровой стоимости, а не с текущей датой. Это распространенная ошибка, из-за которой отчеты могут быть отклонены по формальным причинам.

Если суд не уверен в достоверности отчета или одна из сторон высказывает обоснованные методологические замечания, может быть назначена судебная экспертиза отчета или оценка самого объекта. Эксперт при этом предупреждается о возможной уголовной ответственности за заведомо ложное заключение в соответствии со статьей 307 УК РФ, а вопросы формулируются судом с учетом предложений сторон, а не исключительно по инициативе заказчика экспертизы.

Согласно общему правилу, расходы на судебную экспертизу возмещает проигравшая сторона. Это закреплено статьей 98 ГПК РФ и статьей 110 АПК РФ, а также пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1, который относит досудебные заключения к судебным издержкам, без которых невозможно было бы подать иск в суд.

Оценка необходима не только для кадастровых вопросов

Та же оценочная экспертиза требуется и в более частых бытовых спорах. Ситуации, такие как залив от соседей, пожар, повреждение имущества во время транспортировки или хранения, авария на дороге, некачественный ремонт со стороны подрядчика, или строительство рядом, повредившее забор или отделку, требуют независимой оценки ущерба.

Расчет ущерба основывается на стоимости восстановительного ремонта согласно рыночным расценкам на материалы и работы. Если восстановление объекта невозможно, определяется рыночная стоимость аналогичного имущества на дату происшествия с учетом износа. Упущенная выгода, например, простой в арендном бизнесе, будет учтена оценщиком только при наличии документального подтверждения, такого как договор аренды.

При дорожно-транспортном происшествии, если возникает спор со страховой компанией по ОСАГО, применяется Единая методика, утвержденная Банком России. Право на независимую экспертизу в случае разногласий со страховщиком закреплено федеральным законом № 40. Практика показывает, что выплаты страховой компании и оценки независимого эксперта по одному и тому же случаю могут различаться на 30–50 процентов, и эта разница служит основанием для подачи претензии или иска.

При пожаре оценщик отдельно анализирует ущерб от самого огня, воздействия высокой температуры и продуктов горения, таких как копоть и сажа, а также исследует соседние помещения, которые не подвергались прямому воздействию огня, но могли пострадать от дыма и тушения. Средний срок досудебной оценки составляет от одного до пяти дней с момента обращения, а точный срок указывается в договоре. В некоторых случаях возможен выезд оценщика на место для фиксации повреждений.

Когда требуется оценка бизнеса или доли в нём

Одним из основных направлений является оценка бизнеса и имущественных прав. Это необходимо в таких случаях, как продажа компании или ее доли, выход участника из общества с ограниченной ответственностью (ООО), когда требуется установить реальную стоимость доли, получение кредита под залог бизнеса, а также при слиянии или поглощении компаний, банкротстве для формирования конкурсной массы и в спорах между партнерами или наследниками о стоимости доли в компании.

Отдельной ситуацией является оценка нематериальных активов. Она требуется, например, для расчета компенсации за незаконное использование товарного знака или при внесении интеллектуальной собственности в уставный капитал.

Существует три основных подхода к оценке бизнеса. Сравнительный подход анализирует компанию в сравнении с аналогичными организациями на рынке, учитывая её конкурентные преимущества и перспективы. Доходный подход определяет стоимость на основе прогнозирования будущих денежных потоков, которые бизнес может генерировать. Затратный подход показывает, сколько будет стоить воссоздать бизнес с нуля, оценивая активы за вычетом обязательств. Для оценки нематериальных активов дополнительно применяются методы освобождения от роялти и метод избыточных прибылей.

Регулирование оценочной деятельности в стране осуществляется в соответствии с федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральными стандартами оценки, в то время как оценка бизнеса описана в федеральном стандарте оценки №8.

В сложных имущественных спорах, особенно в процессе раздела бизнеса между партнерами или в случае банкротства, оценочная экспертиза часто назначается совместно с финансово-экономической или бухгалтерской, что позволяет суду получить не только рыночную стоимость активов, но и полную картину финансовых потоков компании. Это важно, если одна из сторон подозревает в занижении реальных показателей.

Еще один важный момент: стороны могут предложить суду кандидатуру эксперта в своем ходатайстве, а не просто ждать назначения. Если итоговое заключение вызывает сомнения, сторона может подать ходатайство о повторной экспертизе или вызвать эксперта для дачи пояснений на заседании, однако для этого необходимо предоставить конкретные методологические замечания к отчету, а не просто выражать общее несогласие с итоговой суммой, пишет Интересное в законодательстве, нюансы в разных сферах.

Ранее сообщалось, почему россиянам рекомендуют продавать квартиры-студии. Подробнее в материале Общественной службы новостей.