Уйти в подполье: как россияне борются за подвалы

Судебные иски, оспаривающие право на подвалы многоквартирных домов, давно стали обычной практикой. Типичная ситуация. Подвальный этаж  принадлежит не жильцам дома, а некоей бизнес-вумен, которая сейчас проживает за тысячи км от Москвы. Доступ в подвал затруднен даже в случаи аварий. Все жалобы жильцов остаются без внимания. Остается только искать правду в суде.

Но гораздо хуже, когда люди не только не могут пользоваться подвалами, но и вынуждены за это “расплачиваться”.

– Иногда выясняется, что подвал многоквартирного дома внесён в единый реестр прав как собственность города. При этом часть подвала, оборудованного инженерными коммуникациями (краны, вентили, трубы и т.д.), сдаётся в аренду фирмам. Арендаторы создают помехи к доступу к коммуникациям коммуникаций. Зачастую в данных помещениях проводится электроснабжение от общедомовых счетчиков. А это ведёт к увеличению расходов на общедомовые нужды, – рассказала юрист Яна Гостеева.

Нередки случаи, когда сами жильцы незаконно осваивают помещения. Еще недавно жители первых этажей повсеместно делали себе подсобки из подвалов и владели ими десятки лет. А один владелец трехкомнатных апартаментов из Москвы пошёл ещё дальше – соорудил под квартирой сауну. Вся перепланировка проводилась без разрешения от жилищной компании и согласия остальных собственников.

Соседи постоянно жаловались на сырость и плесень. Тем не менее, суды раз за разом выносили решение в пользу владельца незаконной сауны. И только Верховный суд поставил точку в этом деле. Действия ответчика были признаны неправомерными, и его обязали разобрать “подпольную” сауну.

Оборудование подвала под собственные нужды без согласия других собственников незаконно. Любой жилец многоквартирного дома может оспорить в суде «кладовку» соседа. Но сначала необходимо обратиться в Жилинспекцию, чтобы она установила факт незаконной перепланировки, объяснила Гостеева.

Иногда подвалы домов без согласия собственников сдаются в аренду управдомами. Обычно жители домов предпочитают не связываться с «местной властью». Тем, кто задаёт вопросы о законности действий, могут всячески вредить и угрожать. Так, у жительницы элитного дома после конфликта с управдомом из-за незаконного использования подвала перестали работать электронные ключи от подъезда. Чуть позже женщина узнала, что у неё неожиданным образом образовались долги по счетам ЖКХ.

– Расправы с жильцами, проявляющими недовольство в интересах защиты своих прав, довольно схожи. Самый ходовой способ — это приписывание исполинских долгов за потребленные продукты ЖКХ.  Обжаловать их на практике очень сложно. Не говоря о том, что сам этот процесс требует много усилий и времени. Придётся отстоять большие очереди на перерасчет долга. Возможно и понадобятся судебные разбирательства, результат которых не сильно обнадеживает, – отметила юрист.

Теперь обратимся за трактовкой к законодательству: п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса гласит, что владельцам квартир принадлежат общие помещения на правах общей доли собственности. Главное, чтобы эти помещения не обладали спецназначением, то есть уже использовались под какие-либо коммуникации. Эти же права подтверждены ст. 36 Жилищного кодекса.

– Согласно порядку урегулирования, касательно владения подвалами домов, установленного Высшим Арбитражным судом, очередь права на их владение наступает с момента оформления прав на жилье. Одним словом, право выбора подвальных помещений за теми, кто первый приобрел квадратные метры, – объяснила специалист.

Квадратные метры площади нулевого этажа принадлежат собственникам квартир при условиях: к моменту приватизации жилой площади, участок подвала не принадлежал другим собственникам; помещение подвала отделено от жилья; подвал не имеет спецназначения; в нулевом этаже расположено техоборудование для обслуживания более одной квартиры.

Если подвалом владеют все жильцы, то аренда, продажа или иные виды манипуляций с помещением без их согласия невозможны. Но подвал может быть индивидуальной собственностью, если он был занят физическим лицом по преимуществу более раннего приобретения недвижимости.

Если все квартиры в многоквартирного дома являются собственностью муниципалитета, подвальное помещение может принадлежать ему. А значит, использоваться должно только для обслуживания инженерных сетей.