Риэлтор Апрелев: Вторичное жилье подешевеет на 5-10 % к началу осени при текущей ставке ЦБ

В России наметилась тенденция снижения спроса на недвижимость, причем касается это как первичного, так и вторичного рынка. Основная причина — высокая ключевая ставка Центробанка, которая для многих граждан, по сути, стала заградительной. Дело в том, что подавляющее большинство сделок по недвижимости в РФ заключается через ипотеку, процентная ставка по которой сегодня достигает 18 %. При этом первичный рынок, на котором действует льготная 9%-ная ипотечная ставка, также страдает от пониженного спроса. Если к началу осени ставка ЦБ не понизится, недвижимость в стране может заметно подешеветь. Об этом Общественной службе новостей рассказал вице-президент Гильдии риэлторов Константин Апрелев.

«Очень много сделок по покупке на первичном рынке было связано с продажей недвижимости на вторичном».

Риэлтор отметил, что с августа по октябрь 2023 года, после июльского повышения ставки ЦБ до 8,5 %, спрос на недвижимость в России начал расти, однако после дальнейших действий регулятора он остановился и пошел на спад. Напомним, что в конце октября ЦБ поднял ключевую ставку до 15 %, а в декабре — до 16 %. Это сделало ставку «почти заградительной» для граждан, желающих приобрести жилплощадь, поскольку предложения по ипотеке на вторичное жилье стали достигать 18 % годовых при том, что в период с августа по октябрь цены на недвижимость возросли до 15 %, сообщил эксперт.

«Сейчас реально сократился платёжеспособный спрос, и, скорее всего, он и дальше будет сокращаться, потому что на рынке ничего не изменилось, ключевая ставка по-прежнему достаточно высокая, — говорит Апрелев. — Более того, могу сказать, что даже при очень низкой ставке на первичном рынке — 9 % — спрос сегодня тоже снизился, как снизилось и количество сделок. Связано это с простым процессом. Очень много сделок по покупке на первичном рынке было связано с продажей недвижимости на вторичном. А поскольку сделок на вторичном рынке не происходит, естественно, в этой ситуации не происходит перетока денежных средств на первичный тоже».

Дальнейшее развитие ситуации на рынке недвижимости в РФ будет зависеть от действий ЦБ и ключевой ставки, указал риэлтор. Связано это с тем, что 80 % всех совершаемых сделок на вторичном рынке и более 90 % на первичном — это ипотечные сделки. Соответственно, при сохранении текущей политики Центробанка спрос на недвижимость продолжит снижаться, заметил он.

«Общий объем снижения цен […] на вторичное жилье может составить 5-10 %».

Вместе с тем падать будут и цены на жилье. Апрелев сообщил, что уже сегодня разница между ценой предложения и ценой реальной сделки — то есть между ценой в объявлении и конечной стоимостью жилплощади — превышает 5 %.

«Конечно, чем дольше ключевая ставка будет удерживаться на высоком уровне и чем дольше ипотека будет недоступна, тем сильнее будет снижаться спрос. И за этим, естественно, неминуемо последует снижение цен. Разница между ценами предложения и ценами продажи уже сейчас увеличивается в сторону снижения конечной стоимости. Общий объем снижения цен на вторичное жилье, если, например, ключевая ставка не изменится до осени, может составить 5-10 %», — прогнозирует риэлтор.

Первичный рынок жилья ждут более серьезные потрясения, считает Апрелев. Он напомнил, что 1 июля должна закончиться программа льготной ипотеки на квартиры в новостройках. По мнению эксперта, продлевать ее в этот раз не будут.

«Цены [на первичном рынке] могут снизиться на 15-20 %».

«Тем не менее какого-то ажиотажного спроса на ипотеку в этом сегменте мы на рынке сейчас не наблюдаем. Наверное, накануне завершения этой программы может возникнуть некий ажиотажный интерес, которым захотят воспользоваться застройщики, понизив, скажем, стоимость квадратных метров на проектах, которые они продают, понимая, что нужно вскочить на подножку уходящего паровоза. Потому что если люди не покупают под 9 %, то под 16 % они точно не купят такой же объект, — говорит собеседник издания. — Поэтому, на мой взгляд, на первичном рынке положение будет ещё более катастрофичным после 1 июля, если программа будет не продлена. Цены могут снизиться на 15-20 %».

Эксперт заметил, что программа льготной ипотеки на квартиры в новостройках не носит адресного характера и запускалась во время пандемии, чтобы поддержать рынок.

Ранее в разговоре с ОСН риэлтор Константин Апрелев рассказал, чем рискуют продавцы и покупатели на вторичном рынке жилья.