Риэлтор Апрелев рассказал, почему растет спрос на ипотеку на вторичном рынке

На вторичном рынке жилья в России растет объем сделок с ипотекой, однако в 80 % случаев она используется не для прямой покупки недвижимости в кредит, а для обмена старой квартиры на новую либо в качестве дополнения к уже имеющимся накоплениям. Ситуация на первичном рынке тем временем ухудшается — льготную ипотеку берут меньше, застройщики в большинстве регионов страны не могут распродать построенную жилплощадь, а рассрочки, предлагаемые строительными компаниями, создают риски как для клиентов, так и для всей отрасли. Об этих тенденциях на жилищном рынке Общественной службе новостей рассказал вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

По словам эксперта, рост объема ипотеки на вторичном рынке, который наблюдается с апреля этого года, связан со снижением рыночных ставок. Преимущественно это сделки по обмену жилья.

«Прямой покупки в ипотеку, как это было, до того как осенью 2023 года ставки стали заградительными, на вторичном рынке по-прежнему крайне мало, и количество таких сделок не увеличивается — они составляют меньше 20 % от всего объема. А вот обменные сделки сегодня сопровождаются ипотекой: люди покупают что-то новое под кредит, а потом закрывают его деньгами от продажи своей старой квартиры. Это самый распространенный формат сделок — около 80 % от общего объема. Некоторые также берут ипотеку на недостающую сумму вдобавок к накоплениям для улучшения жилищных условий, — рассказывает собеседник издания. — За счет таких сделок доля ипотеки на вторичном рынке сейчас и растет. Это основная тенденция на сегодняшний день, она достаточно устойчивая».

На первичном же рынке недвижимости значимого роста не наблюдается — напротив, ситуация там продолжает ухудшаться, говорит Апрелев.

«Сокращается доля ипотечных сделок с использованием льготной ипотеки. Причин много, но в основном это связано с тем, что покупка жилья в новостройке сегодня стала экономически непривлекательной и потеряла смысл. Квартиру в готовом доме сегодня можно купить на 15-20 % дешевле, чем у того же застройщика на стадии строительства. Поэтому главный аргумент для рынка новостроек — “покупайте сегодня, завтра будет дороже” — перестал работать, — объясняет риэлтор. — Это основная проблема для рынка новостроек. Застройщики не в состоянии распродать то, что они строят. На сегодня, к сожалению, в 70 % регионов наблюдается такая картина: в строящемся жилье, которое будет вводиться в этом году, распродано не более 30 % квартир».

Что касается рассрочек на строящееся жилье от застройщиков, то они обеспечивают порядка 30 % продаж на первичном рынке в Москве и немного меньше в регионах. Полностью проблему этот инструмент, однако, не решает и даже создает дополнительные риски для обоих участников сделки.

Так, клиент, заключая договор рассрочки платежа, разово переплачивает 15-20 %, поскольку цена продажи в таком случае завышается относительно рыночной. Несколько лет он платит по относительно низкой ставке, однако рано или поздно, в зависимости от условий, ему придется вернуться к рыночным процентам по ипотеке — а она будет рассчитана на сумму большую, чем могла бы быть, если бы квартира приобреталась по рыночной цене. При этом не факт, что ставка по ипотеке к тому моменту станет сильно ниже. Иными словами, человек, пользуясь рассрочкой, рискует впоследствии столкнуться с более серьезной кредитной нагрузкой, чем без нее, пояснил эксперт.

Для застройщиков же риск заключается в том, что сделка по рассрочке платежа — это не продажа жиплощади, а обещание клиента ее купить. Обещание это может так и не быть исполненным: человек передумает, расторгнет договор, выплатит штрафы и так далее, но квартира при этом останется не проданной.

Все эти риски, указал Апрелев, могут еще больше усугубить проблемы строительной отрасли.

Читайте также:

• Риэлтор Апрелев предложил ввести субсидии на аренду жилья для семей с детьми
• Риэлтор Апрелев предложил выдавать ипотеку на новостройки после завершения строительства
• Риелтор Апрелев рассказал, какие беды ждут рынок недвижимости в России в 2026 году