Риелтор Апрелев рассказал, какие беды ждут рынок недвижимости в России в 2026 году

Рынок недвижимости в России переживает не самые лучшие времена. Количество сделок в последние годы сократилось почти в два раза — с четырех миллионов до двух с небольшим ежегодно. На вторичном рынке большую часть квартир покупают не в ипотеку, а в обмен на старое жилье, не рассматривая приобретение как инвестицию. Аналогична ситуация и на первичном рынке — в строящее жилье никто не вкладывается, так как стоит оно дороже, чем уже построенное, и в целом продается лишь благодаря программам льготной ипотеки и рассрочкам от застройщиков. При этом предпосылок для улучшения ситуации до осени 2026 года нет. Подъем спроса на вторичку на фоне снижения ключевой ставки и процентов по ипотеке ожидается не раньше сентября, а первичка и вовсе рискует пережить коллапс, банкротство застройщиков и затягивание сроков сдачи объектов. Об этом, а также о росте цен на жилье Общественной службе новостей рассказал вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

По словам эксперта, скорость подорожания недвижимости в России в 2025 году отставала от инфляции, несмотря на снижение ипотечных ставок. Речь идет о реальных ценах сделок, а не о ценах предложения. Связано это с тем, что предложение на рынке существенно превышает спрос — на одного покупателя приходится до 10 продавцов. В 2026 году эта тенденция продолжится, по крайней мере до осени, когда темпы подорожания могут догнать показатели инфляции.

«До 2023 года объемы продаж в России составляли более четырех миллионов квартир в год. Сейчас эта цифра — чуть более двух миллионов. По факту мы имеем двукратное сокращение реального объема сделок, — говорит собеседник издания. — Понятно, что потенциальный спрос на рынке сегодня определяет ипотека и ее доступность. Если конкретизировать ситуацию и вернуться в 2023 год, то мы увидим, что когда ипотечные ставки достигли 16 %, объем сделок сократился в десятки раз и рынок встал. Соответственно, можно предположить, что когда ипотека вернется на уровень ниже 16 % — а для этого ключевая ставка должна снизиться до уровня ниже 12 %, — тогда можно ожидать некоторое реальное оживление».

Вторичный рынок

Апрелев отметил, что сегодня лишь 20 % сделок на вторичном рынке обеспечены ипотекой — до 2023 года этот показатель достигал 90 %. При этом из этих 20 % лишь четверть составляют случаи, когда жилищный кредит берут для покупки первого жилья. Все остальное — альтернативные сделки, когда люди продают старую квартиру и напрямую приобретают новую либо направляют полученные с продажи деньги на погашение ипотеки.

«Данный вывод следует из того, что срок ипотечных сделок на вторичном рынке сократился на 30 %. Напомню, что ключевым драйвером роста в том же 2023 году было то, что люди увеличили практически средний срок ипотечного кредита с 20 до 28 лет, то есть брали на более длительный срок, чтобы снизить ежемесячные платежи. Сейчас идет сокращение срока, а это возможно только в одном случае — когда значительная часть ипотечных кредитов закрывается гораздо быстрее того срока, на который люди их берут. То есть люди используют ипотечные кредиты для того, чтобы облегчить себе сделки, — объясняет специалист. — Поэтому сейчас мы не видим реального, масштабного потребительского спроса. Вторичный рынок в основном обслуживает сделки обмена одного жилья на другое через инструмент купли-продажи. На этом фоне какого-то значительного оживления ожидать не приходится».

При этом эксперт подчеркнул, что дальнейшее развитие ситуации со спросом на вторичку зависит от ключевой ставки. Когда в прошлом году ЦБ начал ее снижать, на рынке наблюдались кратковременные скачки покупательского интереса, однако это была скорее эмоциональная реакция, указал он.

Также на вторичном рынке сегодня практически отсутствует инвестиционный спрос, который в нормальных условиях составляет 10-30 % от общего объема покупок, добавил риелтор. Он указал, что покупатели снова начнут рассматривать вторичку как вложение только в случае, если сумма дохода от использования жилья в коммерческих целях вкупе со среднегодовой прибавкой в стоимости превысит доходы с банковских депозитов.

«Таким образом, прогноз первый — с учетом темпов снижения ключевой ставки, реального оживления спроса мы раньше осени не ожидаем. Прогноз второй — инвестиционный спрос появится в лучшем случае под конец года либо уже весной года следующего», — сказал собеседник издания.

Первичный рынок

Что касается рынка новостроек, то на нем ситуация сложилась совсем негативная, считает Апрелев.

«Цены держатся исключительно за счет льготной ипотеки. Более 50 % всех сделок на первичном рынке сегодня — это льготная ипотека. Еще более 30 % — это сделки купли-продажи по договорам рассрочки, за которые застройщики денег еще не получили. Они, может быть, получат их к концу строительства, а могут и не получить, то есть риски на этом рынке достаточно высокие. Что это означает? Это означает, что лишь 20 % из общего объема покупок — это покупки за живые деньги либо с использованием рыночной ипотеки», — продолжает он.

При этом, говорит эксперт, цены на строящееся жилье сегодня сильно завышены — они на 30 % превышают стоимость аналогичных квартир в уже построенных объектах от того же застройщика. Так сложилось потому, что основной спрос на первичном рынке обеспечивают программы льготной ипотеки.

По итогу получается, что инвестировать в первичку сегодня невозможно. Продать квартиру после завершения строительства подороже или даже за цену, за которую она изначально покупалась, не выйдет — она будет стоить на 15-30 % дешевле. А именно инвестиционная составляющая в прошлом была драйвером роста первичного рынка. Без нее перспектив улучшения не предвидится, подчеркнул риелтор.

«Последние заявления о планах по изменению льготной программы и увеличению процентных ставок для семей могут в текущей ситуации немножко разогреть рынок. Но после этого рынок новостроек ждет коллапс, поскольку там реально присутствует пузырь. Цены завышены, мотивов для покупки строящегося жилья нет. Без изменения модели привлечения денежных средств от дольщиков вернуть покупательский спрос на этот рынок будет невозможно, и тогда реально произойдет коллапс: банкротство застройщиков и обрушение с точки зрения сдачи сроков объектов. А это приведет к еще большему снижению спроса. Поэтому на рынке новостроек я ожидаю еще большего пессимизма», — резюмировал собеседник издания.

Читайте также:

• Риелтор Апрелев: Страх россиян покупать квартиры у пенсионеров не навредил вторичному рынку жилья
• Риелтор Апрелев предложил выдавать ипотеку на новостройки после завершения строительства
• Риелтор Апрелев предложил ввести субсидии на аренду жилья для семей с детьми